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小区“大选”:想换个物业比美国换个总统都难
2018年01月31日 10:37 来源:中国青年报

  小区“大选”

  中国青年报·中青在线记者 张渺

  两块展板都是白底黑字,三米多高,六七米宽,一前一后,立在西安市融侨馨苑小区入口处的广场上。

  红色大标题印在展板左上方,远远就能瞧清楚写着什么。一个是“业主大会会议决议公告”,另一个是小区物业公司针对业主大会决议的“公开声明”。

  两块展板讲述了同一个小区的故事,却讲出了泾渭分明的两个版本。

  在业委会的版本中,这是一次从2017年10月29日持续到2018年1月12日的大规模投票,是一场旷日持久的拉锯战最终获得的“胜利”——“不再续聘金辉物业”。

  而在物业公司的版本中,这是一个“程序严重违法违规,过程不受监督”的闹剧。对这次业主大会的投票结果,物业公司的决定是:“不承认、不接受、不执行!”

  两块展板相隔不过十几米,内容剑拔弩张,如两军对垒。展板中间的空地上,小区的居民或坐或立,有的打牌,有的聊天。

  偶尔也有人抬起头,看看两块展板,点评几句,语气平淡,仿佛是在说别人家不相干的事情。

  “想换个物业,比美国换个总统都难”

  融侨馨苑小区是西安一个巨大的社区,432亩土地上住着6881户业主,共有51栋楼。能否更换物业公司,取决于6000多户居民的投票结果。

  当过语文教师的业主赵青说:“想换个物业,比美国换个总统都难!”

  赵青一提到“物业”两个字,声音就高了八度:“都要把业主‘赶’出家门了!”

  据业主委员会成员张淼介绍,融侨馨苑的早期物业是开发商融侨集团。2010年左右,目前的金辉物业开始接手。自此,业主和物业的矛盾冲突越来越多。

  2014年,一部分业主曾经拉起横幅,抵制小区南门旁修建立体停车库。同年7月,26号楼5家住户被盗,损失近万元,甚至连“冰箱里的西瓜也被小偷带走了”,物业为此道歉,承诺“一层大厅及电梯内加装摄像头”。每年冬天,都有业主抱怨供暖问题,此外还有地下室积水问题、消防栓水压问题等等。

  曾有人在西安某网络论坛发帖,对小区中央步行街上有人跳广场舞表达不满。业委会认为,广场舞问题背后隐藏着的,其实是业主公共活动空间被物业作为商铺租赁出去的问题。

  为这些林林总总的问题,张淼曾经拒绝缴纳物业费。他因此被物业公司告上法庭并经调解缴清费用。如今旧事重提,张淼也承认自己当时“不占理”。学习过《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规之后,他对如何维护业主的权益,有了“更理性”的看法。

  “这件事的重点是,业主想要选物业,是个商业关系,雇佣关系。并不是说物业非得有多糟糕才能换。业主完全可以换个性价比更高的,货比三家,选个更好的。” 张淼说。

  “当时是想在这里养老”,一位年逾70岁的业主对中国青年报·中青在线记者说,“但现在,要是金辉物业不走,我就走。”

  这是最早入住的业主之一。2007年,他从楼盘中选择了这个打着“公园式社区”广告的小区。

  十年来,融侨馨苑的房价翻了将近一番,如今每平方米1.5万元左右。它的物业费也较其他小区更高,相邻的小区物业费大多都是每平方米1.2元,而融侨馨苑的收费是1.5元。

  这位业主还记得,刚搬来的时候,物业费也是1.2元,大约3年前涨到了现在这个价格。对涨价一事,包括他在内,许多业主表达过不满。

  记者在融侨馨苑走访时遇到的业主,一部分对物业的服务觉得“还行”,一部分则提出了对安保、车辆占道或供暖问题的不满。而在附近几个地产中介员工的口中,金辉物业“在附近的小区里算是不错的”,“没有外面说的那么差”。

  有一位业主直接表示,对物业和业委会,他“谁都信不过”,“都是为了利益”。

  2016年6月,金辉物业的合同到期,是否续约,成为业主大会需要作出决定的一件事。

  由此,一场持续了一年半的对峙开始了。

  投票像是谍战:前往计票地点的路上,用黑色的袋子把票箱伪装起来

  在对峙中,打油诗发挥了独特的作用。

  以选聘物业为主题,从2016年至今,融侨馨苑一共召开过两次业主大会。

  第一次业主大会从2016年8月持续到9月,投票未能达到业主户数与专有面积的“双过半”,最终结果无效。那次投票期间,小区的电梯、入户门、步行街等公共区域,一度贴满了打油诗。

  “最近小区为啥乱,有人想把物业换,整个小区都瘫痪,房价掉了一大半,垃圾堆得像座山,最终业主来买单。”这是一方的态度。

  “为啥要把物业换?因为物业真太烂,只管收钱不实干。车混乱贼泛滥,采暖漏水一河滩。要再不把物业换,小区才会真完蛋。”这是另一方的态度。

  15号楼的一位业主第一次投票给了金辉物业,然而他发现,从物业和业委会对峙之后,“物业服务水平直线下降”。他站在小区曾经的“小桥流水”景观旁,向记者历数这些年小区内被盗的情况。旁边的水池,如今只余淤泥。最近这次投票,物业公司丢掉了他的选票。

  第二次业主大会是在2017年10月29日至2018年1月12日期间召开的。投票的过程让业委会的委员们“焦头烂额”。2017年年初开始,小区51栋楼建立了各自的业主微信群,几乎每栋楼都选出了楼长或业主代表。

  在当地街道办事处的建议下,业委会决定公开招标物业公司。最终在选票上接受选择的,除了金辉物业,还有另外两家物业公司。

  负责票箱的工作人员两两一组,开始了“扫楼”工作,挨家挨户发放投票单。小区户数庞大,有的业主已经将房子出租,有的业主时常不在家中。对不在小区居住的业主,业委会只好通过电话和短信联络,请他们回来投票或委托他人代投。

  业委会成员感慨,对融侨馨苑这样的大型小区来说,召开一次业主大会远比一般小区要难。

  半年来,小区公共区域所有的灯箱和布告栏,都成了双方的舆论战阵地。物业贴一篇《十问业主委员会》,业委会还一篇《公开回应》。业委会指责一句“物业鼓动制造群体事件”,物业反击一句“《合同》存陷阱,业主应警醒”。“选战”还延伸到虚拟空间,在双方各自的微信公众号里,半年来几乎所有的内容都是质疑对方。

  “一个物业公司的公众号,没多少服务的内容,都是质疑业委会。这在业内都是笑话吧?”业委会的成员在讨论时说。

  关于这次投票,金辉物业的工作人员要求前来采访的记者立即离开,并拒绝回答任何问题。

  物业对业委会账目的质疑,也贴在了布告栏上。在融侨馨苑,按原有合同,业委会负责管理的是小区电梯广告位等公共收益的70%,其余30%交给物业。由于业委会对物业的管理存在争议,这30%并没有完全付给物业。

  不久后,一份审计报告被张贴出来,“随时可以接受业主、物业、街道办查阅”。对共有收益进行审计,需要业主大会表决同意,程序很慢。业委会成员自掏腰包,分摊费用,自费委托会计师事务所对业委会的财务收支进行了审计。

  这场你来我往的战火,一直打到2018年1月12日开票当天,仍然没有停火的意思。

  一位业委会成员将整个过程比喻成“谍战”。为了保证安全,他们租了当地一家宾馆的会议室开票。在前往计票地点的路上,还用黑色的袋子把票箱伪装起来,防止有人来抢。事实上,现场也的确出现了四五个“来历不明”的人,质疑和否定开票过程。

  1月13日,融侨馨苑业委会公示了投票结果,宣布不再续聘金辉物业,聘用万科物业以酬金制提供物业服务。业主总户数6881户,表决权总面积为77.64万平方米。这次参加投票业主4537户,相应表决权面积50.85万平方米。“业主投票户数、及相应的表决权面积均超过相应投票权数的50%,本次会议合法有效。”

  但在两天后,金辉物业公布了另一组数字。那是物业发放的“融侨馨苑《物业服务合同》续签相关意见征求表”。金辉物业表示,收回意见表4894张,“同意续聘金辉物业”票数3989张,不同意续聘票数606张,弃权票数299张。同意意见占有效票数的81.51%,占小区总户数的57.97%,面积为46.23万平方米,占有效票数面积的82.88%。

  金辉物业的声明中还指出,这次业主大会的程序“严重违法违规”,在时间上超过了规定的期限,在收集票数的过程中,一部分业主是通过电话和短信投票的,可信度存疑。

  业委会对此的回应是,从时间跨度到投票方式,都是严格按照《物权法》《物业管理条例》等相关法律法规进行的。《西安物业管理条例》第二十二条规定,“在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票”。

  对于这两个结果, 西安雁塔区电子城街道办事处相关负责人对记者表示,融侨馨苑业委会这次组织的业主大会,在投票过程中确实有违规现象,包括未对投票后期聘任的临时工作人员进行详细公示,未对投票过程中的票箱保管细节进行公示,选择候选物业公司的过程也有违规之处,程序上存在瑕疵。

  街道办表示,对这次业主大会的投票结果,街道办不做出评判。按照目前规定,公示之后投票结果具备法律效力,金辉物业需要在三个月内撤离融侨馨苑。

  “物业的声明只是公司行为”,上述负责人向中国青年报·中青在线记者解释,“如果要否决业主大会的决议,按照规定,必须是业主来提出,物业公司是不具备这个资格的。”

  根据《西安市物业管理条例》,业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处等书面提出撤销申请。

  投票结果公布之后,陆续有业主接到了金辉物业的电话。一位业主把通话录音公布了出来。

  “有些业主向物业反映没有政府部门介入,他们不认可。物业现在组织大家向政府部门请愿。向街道办、居委会请愿,要求重新公开选举。”电话里,物业工作人员说。

  “投票是规定要政府介入吗?”业主问。

  “按规定要有政府介入,才合理合法。”

  “有什么具体的规定,有法律依据没?比如物业管理条例之类的法律法规,有没有规定要政府介入的?”业主又问。

  “也没有法律规定,就看您同意不同意请愿政府介入,不同意的话我不登记。”

  这位业主的最终答复是:“小区有业委会,干嘛要请愿?物业是个服务方,做好服务就行了。”

  物业与业主的问题,其实是“谁动了谁的奶酪”的问题

  在对物业公司招标中,融侨馨苑业委会将“酬金制”和“账目共管”两点写在了合同中。这是受到了西安另一个小区心晴雅苑的启发。

  心晴雅苑业委会主任周洪斌,经常接待来取经的其他小区的业委会或业主代表。让这个小区闻名的一个案例是,2017年,开发商要求心晴雅苑业委会支付长期占用物业服务楼补偿款192万元,但最终,业委会在法庭上胜诉。

  “开发建设单位向全体业主索要物业服务用房建设费的,这是全国首例。但实际上业主们买房时,已经一次性支付了小区公摊面积费用和小区配套公共建筑费用。这都是当初开发商自己算在成本里的费用,小区配套公建产权属于全体业主。”周洪斌对记者说。

  在她看来,业主和开发商真正的矛盾,根本在于对小区公共利益归属权的争议。“当开发商把所有房子卖给业主之后,小区真正的‘投资人’,就已经是全体业主了,包括停车费、公共区域的广告费这些收益,也都是全体业主的,不归开发商,当然也不归物业。物业只是被聘来提供服务的。”

  这是个“究竟谁动了谁的奶酪”的问题。“物业觉得奶酪是他们的,但实际上,奶酪应该是全体业主的。”张淼说。

  2017年1月1日,新的《西安市物业管理条例》实施。11月1日,新的《西安市业主大会业主委员会指导规则》实施,专门用以解决业委会成立难的问题。与之配套的政策也在制定之中。

  用周洪斌的话说,政策在不断完善,新的物业与业主的关系,总有一天会在全国普及。她经常向其他同行提到无锡市春江花园的例子。

  那也是一个大型社区,从2008年6月开始,业主大会通过了“平稳过渡实施自治”的议案,开始实施业主自治。当时,业主每年缴纳的物业费大约300万元,而小区一年的公共收益约240万元,这份原本该属于全体业主的收益,被物业默认成了应得的管理费。

  最终,春江花园业委会自己成立了物业管理处,聘请物业管理人员,开始了业主的社区自治管理。原本被物业公司截留的公共收益,全部拿来进行小区的建设和美化。

  心晴雅苑也是西安市第一个引入物业酬金制,实现业委会和物业公司共管账目的小区。从2017年开始,心晴雅苑每年按物业费实际收费额的6%~12%,给物业公司给予计提管理费。

  融侨馨苑的业主投票结果公示之后,金辉物业在回应的声明中专门提到了酬金制:“‘酬金制’有多少业主真正了解,更何况是鲜有先例的‘账户共管’下的‘酬金制’。上述制度在西安地区几乎没有成功经验,融侨馨苑小区体量巨大,将小区作为试验田,其后果不是广大业主能够承受的。”

  对于物业的声明,张淼的态度只有一句话:“不具备法律效力。”

编辑:郝学娟